किराये पर दी गई संपत्ति से आय की गणना कैसे करें?

यदि आपके पास कोई आवासीय या व्यावसायिक संपत्ति है और आप उसे किराये पर देते हैं, तो आपको उस किराये की आय को अपनी आयकर रिटर्न में "मकान संपत्ति से आय" के अंतर्गत घोषित करना होता है। लेकिन सवाल यह है कि इस किराये की आय पर आपको कितना कर देना होगा? यह गणना आयकर अधिनियम में निर्धारित एक सूत्र पर आधारित होती है, जो पहली नजर में जटिल लग सकती है। लेकिन चिंता न करें—यह ब्लॉग आपको आपकी किराये पर दी गई संपत्ति से आय की गणना के चरणों को सरल और समझने योग्य तरीके से बताएगा।

किराये पर दी गई संपत्ति से आय की गणना कैसे करें?

किराये पर दी गई (लेट-आउट) मकान संपत्ति क्या होती है?

किराया पर देना (Letting Out) का अर्थ है किसी संपत्ति जैसे आवासीय भवन, व्यावसायिक स्थान या खाली ज़मीन को किसी अन्य पक्ष को निश्चित अवधि के लिए किराये पर देना, बदले में किराया प्राप्त करना। यह संपत्ति पूरे वर्ष या वर्ष के किसी भाग के लिए किराये पर दी जा सकती है ताकि किराये की आय प्राप्त हो सके।

जो संपत्ति खाली रहती है या जिसे किराये की आय अर्जित करने के अलावा किसी अन्य उद्देश्य से उपयोग में लाया जाता है, उसे कल्पित रूप से किराये पर दी गई संपत्ति (Deemed Let-Out Property) के रूप में वर्गीकृत किया जाता है।

प्रमुख घटकों की समझ

वार्षिक मूल्य (Annual Value)

किसी संपत्ति का वार्षिक मूल्य, मकान संपत्ति से कर योग्य आय निर्धारित करने में एक महत्वपूर्ण कारक होता है। यह मूलतः वह राशि होती है जो संपत्ति से किराया प्राप्त हो सकता है यदि उसे किराये पर दिया जाए। वार्षिक मूल्य के दो मुख्य घटक होते हैं:

1. सकल वार्षिक मूल्य (Gross Annual Value – GAV)

GAV वह राशि होती है जो संपत्ति से प्राप्त वास्तविक किराया या उचित किराया (जो अधिक हो) में से उच्चतम होती है। यह उस संभावित आय को दर्शाता है जो साल भर में किराये पर देने से मिल सकती है। यदि संपत्ति खाली भी रही हो, तब भी अपेक्षित किराये को कर के लिए माना जाता है।

2. शुद्ध वार्षिक मूल्य (Net Annual Value – NAV)

NAV को GAV में से नगरपालिका कर (Municipal Taxes) घटाकर निकाला जाता है। इसी शुद्ध वार्षिक मूल्य पर कर की गणना की जाती है।

नगरपालिका कर (Municipal Taxes)

ये कर स्थानीय नगरपालिका को संपत्ति पर दिए जाते हैं। इन्हें GAV में से घटाया जा सकता है, बशर्ते कि यह भुगतान संपत्ति मालिक ने किया हो। यदि किरायेदार ने भुगतान किया है, तो मालिक इस कटौती का लाभ नहीं ले सकता।यह जरूरी नहीं है कि नगरपालिका कर उसी वित्तीय वर्ष से संबंधित हो – पुराने कर का भी भुगतान मान्य है। पुराने और नए दोनों टैक्स सिस्टम में यह कटौती मान्य है।

मानक कटौती (Standard Deduction)

NAV का 30% एक निर्धारित कटौती के रूप में अनुमत है। इसका उद्देश्य मरम्मत और रखरखाव जैसी संपत्ति से संबंधित लागतों को कवर करना है। यह कटौती भले ही खर्च वास्तव में हुआ हो या नहीं, दोनों स्थितियों में मिलती है। यह लाभ पुराने और नए दोनों टैक्स सिस्टम में मान्य है।

गृह ऋण पर ब्याज (Interest on Home Loan)

यदि आपने घर खरीदने, बनवाने या सुधार करने के लिए ऋण लिया है, तो उस पर दिया गया ब्याज कटौती के रूप में दावा किया जा सकता है। पुराने और नए दोनों टैक्स सिस्टम में यह कटौती मान्य है (लेट-आउट प्रॉपर्टी के लिए ब्याज पर कोई ऊपरी सीमा नहीं है)।

मूलधन की पुनर्भुगतान (Principal Repayment)

पुराने टैक्स सिस्टम के अंतर्गत, ₹1.5 लाख प्रति वर्ष तक की मूलधन पुनर्भुगतान की राशि धारा 80C के तहत कटौती के रूप में ली जा सकती है। यह लाभ नए टैक्स सिस्टम में उपलब्ध नहीं है।

हानि की समायोजन (Loss Set-off)

पुराने टैक्स सिस्टम के तहत, मकान संपत्ति से हुई हानि को अन्य आय स्रोतों (जैसे वेतन या व्यवसाय) से समायोजित किया जा सकता है। यह समायोजन ₹2 लाख प्रति वर्ष तक सीमित है।नए टैक्स सिस्टम के तहत यह लाभ उपलब्ध नहीं है।

हानि को आगे ले जाना (Carry-Forward)

पुराने टैक्स सिस्टम में ₹2 लाख से अधिक की हानि को अगले 8 वर्षों तक आगे ले जाया जा सकता है और भविष्य में केवल मकान संपत्ति की आय से ही समायोजित किया जा सकता है।नए टैक्स सिस्टम में यह लाभ नहीं है।

लेट-आउट प्रॉपर्टी से आय की गणना की स्टेप-बाय-स्टेप गाइड

चरण 1: सकल वार्षिक मूल्य (GAV) निर्धारित करें

चरण 2: नगरपालिका कर घटाएँ  

NAV = GAV – नगरपालिका कर

चरण 3: 30% मानक कटौती लगाएँ

चरण 4: गृह ऋण पर ब्याज घटाएँ

चरण 5: अंतिम कर योग्य आय निकालें

Income from House Property = NAV – Standard Deduction – Home Loan Interest

आय की गणना के लिए उदाहरण (पुरानी कर व्यवस्था के अनुसार)

श्री राम प्रकाश दिल्ली में एक आवासीय फ्लैट के मालिक हैं। उन्होंने यह संपत्ति 2022 में खरीदी थी और इसे गृह ऋण के माध्यम से वित्तपोषित (financed) किया था। अप्रैल 2024 से वे इस फ्लैट को किराये पर दे रहे हैं। वित्तीय वर्ष 2024-25 के लिए, राम को अपनी आयकर रिटर्न में रिपोर्ट करने के लिए इस किराये पर दी गई संपत्ति से प्राप्त आय की गणना करनी है।

वित्तीय वर्ष 2024-25 के लिए संपत्ति का विवरण:

• स्थान: दिल्ली

• प्राप्त मासिक किराया: ₹30,000

• प्राप्त वार्षिक किराया: ₹3,60,000 (₹30,000 × 12 महीने)

• अदा किए गए नगरपालिका कर: ₹15,000 वार्षिक

• गृह ऋण पर अदा किया गया ब्याज: ₹3,50,000 वार्षिक

• खरीद वर्ष: 2022

अब आइए, कर योग्य आय की गणना करें:

चरण 1: सकल वार्षिक मूल्य (GAV) की गणना करें

पहला चरण सकल वार्षिक मूल्य (GAV) निर्धारित करना है, जो कि राहुल को एक वर्ष में मिलने वाला कुल किराया है।

मासिक किराया प्राप्त: ₹30,000

वार्षिक किराया प्राप्त: ₹30,000 × 12 = ₹3,60,000

चूँकि कोई रिक्ति या अन्य कटौती नहीं है जो किराए को कम कर सकती है, इसलिए GAV ₹3,60,000 है।

चरण 2: भुगतान किए गए नगरपालिका करों में कटौती करें

स्थानीय प्राधिकरण को भुगतान किए गए नगरपालिका कर पूरी तरह से कटौती योग्य हैं। राहुल के मामले में, उन्होंने वर्ष के लिए नगरपालिका करों के रूप में ₹15,000 का भुगतान किया है।

शुद्ध वार्षिक मूल्य (एनएवी) = जीएवी - नगरपालिका कर

एनएवी = ₹3,60,000 - ₹15,000 = ₹3,45,000

चरण 3: मानक कटौती लागू करें (एनएवी का 30%)

आपको मरम्मत और रखरखाव लागत को कवर करने के लिए शुद्ध वार्षिक मूल्य पर 30% की निश्चित कटौती की अनुमति है।

मानक कटौती = ₹3,45,000 का 30% = ₹1,03,500

गृह ऋण पर ब्याज से पहले की आय = NAV – 30% कटौती

आय = ₹3,45,000 – ₹1,03,500 = ₹2,41,500

चरण 4: गृह ऋण पर ब्याज में कटौती

किराए पर दी गई संपत्ति के मालिक होने का एक बड़ा लाभ आयकर अधिनियम की धारा 24(बी) के तहत गृह ऋण ब्याज पर दी जाने वाली कटौती है क्योंकि किराए पर दी गई संपत्तियों पर कटौती का दावा करने की कोई ऊपरी सीमा नहीं है। राहुल ने वित्तीय वर्ष 2024-25 में गृह ऋण ब्याज के रूप में ₹3,50,000 का भुगतान किया है।

किराए पर दी गई संपत्ति से शुद्ध आय = ब्याज से पहले की आय – गृह ऋण पर ब्याज

शुद्ध आय = ₹2,41,500 – ₹3,50,000 = -₹1,08,500 (हानि)

अंतिम परिणाम: ₹1,08,500 की हानि

राहुल द्वारा इस हानि को अगले 8 वर्षों के लिए आगे बढ़ाया जा सकता है और लागू कर कानूनों के अनुसार, भविष्य के वर्षों में अन्य गृह संपत्तियों से आय या किराये की आय के विरुद्ध सेट किया जा सकता है।

निष्कर्ष:

लेट-आउट हाउस प्रॉपर्टी से आय की गणना के मूलभूत घटकों को समझकर आप आसानी से अपनी कर योग्य आय निकाल सकते हैं। उपलब्ध कटौतियों का सही उपयोग कर आप अपनी टैक्स देनदारी को कम कर सकते हैं।सभी भुगतानों और कटौतियों का सही रिकॉर्ड रखें ताकि टैक्स से संबंधित कोई समस्या न हो।

एक योग्य वित्तीय सलाहकार की सहायता लेने से आप सटीक गणना कर सकते हैं।